原标题：终于定了！首批9只公募REITs限量发行：300亿！选哪个？怎么买？10问10答是最完整的解读
备受市场关注的公募REITs正以“超高速”前进。自5月17日晚以来，首批9只公募REITs基金获得中国证监会正式批准，5月19日，针对这些产品发布了询价公告、招股说明书、基金产品信息汇总、基金合同和基金托管协议。
中国基金报统计显示，这9只产品预计募集规模合计300亿左右！
可以说第一批公募REITs准备发行，机构投资者和个人投资者可以准备布局。据Fundanjun近期采访，机构投资者热情高涨，有人预测有“比例配售”的可能。
基金经理梳理了一些关于REITs的具体细节，准备了10个问题和10个答案，投资者可以关注。
REITs发布了询价公告
“类似一次新股发行”
一位房地产投资信托基金经理曾感叹，房地产投资信托产品的发行类似于新股发行。根据首批9只公募REITs基金发布的公告，除了定期招股说明书、基金产品信息汇总、基金合同、基金托管协议外，还发布了专项询价公告，与普通公募基金的发行有很大区别。
据报道，REITs基金将通过定向向战略投资者配售(“战略配售”)、向合格线下投资者询价出售(“线下出售”)和向公众投资者公开出售(“公开出售”)相结合的方式出售。REITs发行有查询环节。
线下发行通过交易所的REITs查询认购系统实施，公开发行通过交易所证券经营机构和基金管理人委托的场外基金销售机构实施。
房地产投资信托基金发行的具体细节值得关注。第一个过程在上海证券交易所房地产投资信托基金询价公告中有明确说明：
深交所的产品明细表略有不同。例如，盐田REIT询价公告显示：
对此类产品感兴趣的投资者可以特别关注这些产品的询价公告。
实际上，线下发行对象主要是中国证券业协会注册的证券公司、基金管理公司、信托公司、金融公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行和银行理财子公司、合格私募基金管理人以及中国证监会认可的其他专业机构投资者。全国社保基金、基本养老保险基金、年金基金等。可根据相关规定参与基础设施资金的线下查询。
在询价公告中，也规定了这些产品的询价区间和询价时间，大多在2元至5元之间，但也有高达8元至14元的。基金已经整理好了，投资者可以看看。请注意，大多数产品的查询时间是5月24日，有些产品是5月25日。
“REITs在发行上与普通基金有很大不同，有些类似IPO。首先，我们需要做一个线下投资者识别。”据某基金公司人士透露，将发布询价公告，愿意认购的投资者将在系统内参与竞价，包括价格和认购金额。询价完成后，将根据报价完成定价。然后投资者按照定价申报认购金额，确认后完成发售流程，然后基金成立，然后上市流程开始。
机构认购火爆
散户关注度也很高
基金经理在业内采访中了解到，很多机构对第一批REITs产品热情高涨，因此业内有人预计可能会出现过度募集，可能会出现“比例配售”。
值得一提的是，REITs最初筹集的资金总额和战略配售份额也显示了机构的热情。从上交所的产品来看，目前这五个产品的战略配售率都在55%以上，战略
深交所产品也是如此。例如，唐嫣REIT产品显示，该基金的战略配售份额为4.8亿股，占基金股份销售总额的60%。基金网下销售2.24亿份，占基金份额销售总额的28%；向公众投资者出售了9600万份，占基金份额出售总额的12%。此外，首钢绿色能源的初始战略配售份额为6000万份，占基金发行额的60%。
招商局蛇口(001979)产业园发售的REITs总份额为9亿，战略配售基金数量为5.85亿，占发售总份额的65%。其中，蛇口原股权持有人认购数量为2.88亿股，占发行股份总数的32%；其他战略投资者认购2.97亿份，占发行股份总数的33%。
“从我们目前前期的沟通情况来看，确实有很多战略投资者，能流出来进行线上线下分销的股份不多。”根据房地产投资信托基金的产品来源，
目前券商、银行理财子公司等对这类产品的积极性很大，目前情况看超募的概率是很大，比例配售的概率是很大的。以招商蛇口产业园REITs为例，该产品就获得了资本市场的强烈认可和追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购。目前招商蛇口产业园REITs最终锁定战略投资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略投资者类型为保险资金、大型央企投资机构、产业基金、银行和券商自营及理财资金。
而另一位基金公司人士表示，前期跟银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构已经进行沟通，而从目前反馈看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金等投资人表达强烈的参与意愿，之前很多客户上门咨询。
除了机构之外，散户关注度也很高。不少散户提前去券商咨询相关产品情况，有券商营业部人员表示，对稳健型投资者来说，这类产品是非常不错的选择。
据一位业内人士表示，现在资本市场上缺优质资产，购买非标资产也受到监管指标限制，首批公募REITs在标准化资产里无论是收益率还是资产的安全性上都比较受市场认可。
基金采取三个基金经理管理
固定+浮动费率模式
从首批几只公募REITs披露的招募说明书来看，每只公募REITs至少有三名拟任基金经理，从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司，基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门。
例如华安基金在招募说明书中介绍，为正常开展基础设施基金业务，华安基金已设置不动产投资管理部作为公司基础设施基金业务的归口部门，3名拟任基金经理均具有多年基础设施项目投资管理从业经验，其中，叶璟具有 7 年基础设施项目投资管理从业经验及 3 年公募基金财务及内控审计从业经验，曾先后就职于普华永道、平安信托基础产业投资部、普洛斯资本，2020 年 9 月加入华安基金管理有限公司，任职于不动产投资管理部。包括郑韬、朱蓓在内的另外两位基金经理也均具有7年的年产业园投资及园区运营或年基础设施项目运营及投资管理经验。
平安广州交投广河高速公路REITs的三名拟任基金经理——韩飞、马赛、孙磊此前均从事过高速公路投资管理工作，加入平安基金不动产投资信托基金（REITs）投资中心之后，已取得基金从业资格，并且已通过 REITs 类基金经理注册。中航首钢生物质REITs更是配备了4名基金经理管理公募REITs产品。
与普通公募基金很大不同的是，公募REITs普遍采取了固定管理费加上浮动管理费的模式，部分公募REITs的固定管理费部分更是分成两个部分。
例如博时招商蛇口产业园REITs管理费由两部分组成，一部分是按最近一期年度报告披露的基金净资产的 0.15%的年费率计算的部分；另一部分是按基金当年可供分配金额（基金管理费前）3.50%的费率计算的部分。
而平安广州交投广河高速公路REITs则明确管理费分为两个部分，基金君直接附上原文让投资者了解一下公募REITs的费用计算方式。
首批公募REITs10问10答最全解读
Q1:基础设施公募REITs与股票的差异在哪些地方？
答：基础设施公募REITs 具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。
基础设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。
从资产运营来看，基本不会出现大幅的增长或者 维持续性的高增长，产品的底层资产成长性相对较好。
Q2:基础设施公募REITs与债券相比有哪些特点？
答：和债券相比，基础设施公募 REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人 的运营能力和资源禀赋要求较高。
Q3:基础设施公募REITs与普通的公募基金相比有什么不同？
答：一是投资标的不同。基础设施公募 REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。
二是收益来源不同。基础设施公募 REITs收益来源主要由经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。
三是产品定位不同。基础设施公募 REITs产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
Q4:基础设施公募REITs与类REITs相比有什么不同？
答：公募REITs和类REITs的核心区别在于:前者是长期限权益型永续运作产品，可通过物业的真实出售来达到资本变现，后者更偏向于有期限的“明股实债”产品。
Q 5:如何认购基础设施公募REITs？
答：公募REITｓ首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。
其中：战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。对网下投资者进行询价发售，对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。
场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。
场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。
Q６：认购基础设施公募REITs有哪些门槛？
答：除去战略投资者及网下投资者之外，公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
而公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元000元之间。
也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。
Q7：基础设施公募REITs总共募集多少份额？封闭期多长？
答：单个公募REITs募集份额在１亿份至１５亿份不等，申万宏源证券（000562）研究报告显示，公募REITs预计发行规模差距较大，其中，预计发行规模最大的是平安广州交投高速公路 REITs，预计募集规模为 86.74 亿元，其次是中金普罗斯仓储物流 REITs，预计募集规模为 56.18 亿元。
公募REITs封闭期都非常长，部分公募REITs的封闭期长达９９年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。
Q8：REITs产品的投资范围是什么？
答：其实这类产品主要投资于目标基础设施资产支持证券全部份额，而其他基金资产可以投资于利率债、信用等级在AAA（含）以上的债券及货币市场工具。
一般规定：投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因 除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整。
从表格可以看看具体情况：
Q９：基础设施公募REITs费率如何？
答：这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。
Q10：这批产品的流动性如何？风险多高？
答：网下发售与公众投资者发售不同于战略配售，投资人所持份额无锁定期，可在二级市场自由流通。这批产品REITs启动了做市商来保障流动性，且基金份额还可通过质押协议回购、质押式三方回购等方式进行交易，因此，网下发售与公众投资者发售的份额将具备更高的流动性。投资者可以多看看这些产品的流动性提供商的家数和具体情况。
对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
从这些产品的招募说明书来看，也清晰揭示了背后风险，包括但不限于：基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败、基金合同提前终止的风险、税收等政策调整风险等。
