原标题：140亿！第一批深圳公募REITs来了解…
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国版基础设施公募REITs正式上线。推出基础设施公募REITs试点是市场发展的必然选择，意义重大。
REITs试点前期探索过程
房地产投资信托基金起源于20世纪60年代，是全球金融市场上与股票和债券一起的大规模配置资产。目前，包括美国、日本、新加坡和香港在内的40多个国家或地区已经制定了关于房地产投资信托基金的相关规定。全球上市REITs总市值超过2万亿美元，其中美国REITs市值超过1.2万亿美元，日本、新加坡、香港等亚洲市场市值达到近3000亿美元。
公募REITs的推出需要根据各国的法律制度和实际情况探索自己的路径。近十年来，我国在不断尝试和实践REITs产品的基础上，不断研究和探讨推出公募REITs。
以深圳证券交易所为例，作为国内最早推出REITs产品的交易所，深圳证券交易所于2003年开始研究，并从2006年开始积极参与证监会对REITs产品的系统设计和项目论证工作，与相关市场主体共同探索产品创新，为REITs产品的推出做好充分准备。自2014年以来，深圳证券交易所在中国先后推出创新项目，如“中信帆船”，第一个基于资产证券化业务的REITs，“鹏华前海万科REITs”，第一个物流仓储私人REITs“中信华夏苏宁云翔”。
截至目前，深交所市场已发行50只私募REITs产品，发行规模1055.5亿元。深圳证券交易所经过多年的探索，在REITs私募领域积累了丰富的产品创新、评估和持续监管经验，形成了房地产类型全覆盖、市场引领效应强、投资者多元化的全国最大的REITs市场。
同时，为了开展基础设施REITs公募的试点和推广，国内市场在前期做了大量的实践工作。
一、分销载体的探索与实践。2014年，“中信亓航”私募REITs率先采用资产支持证券作为载体和私募，拉开了REITs在国内交易所的序幕。截至目前，交易所场内REITs私募规模已超过1000亿，成为国内REITs的重要实践平台。2015年推出的“鹏华前海万科REITs”率先采用封闭式基金作为载体，为公募REITs试点积累了有益的经验。
二是房地产种类不断丰富。目前，在私人REITs市场发行的产品中，基本资产类型包括物流仓储、租赁住房、工业厂房、高速公路等类型。其中，2016年推出的“中信华夏苏宁云翔”私募REITs是国内物流仓储基础设施REITs的首次尝试，标志着基础设施私募REITs正式推出。随后，“东久智能制造产业园”工业地产私募REITs、“四川高速龙纳高速”高速公路基础设施私募REITs等多种类型的基础设施REITs不断出现。
三是产品交易结构持续创新。私募股权REITs与公募股权REITs在债务属性、期限设计、信用增级机制等方面存在差异。交易所的私募股权REITs通过交易结构创新不断适应公募股权REITs的股权属性。比如REITs“独立于主体信用”的私募、上架发行机制、市场推出的可拓展产品，为REITs公募试点积累了丰富的经验。
第四，逐渐培养专业参与者。在房地产投资信托基金的私募实践中，出现了第三方专业机构，扮演着特殊资产的角色
第一，REITs有利于服务国家战略，增强金融服务实体经济的能力，积极应对打造国内大周期主题、推动国内外双周期的重大发展目标。近年来，中国先后推出京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区、长三角、深圳中国特色社会主义试验示范区等重大区域发展战略，要求提高直接融资比重，推进金融供给侧改革。房地产投资信托基金作为一种可持续的股权型金融产品，可以盘活现有资产，有效降低企业杠杆率，是实现基础设施投融资机制创新的重要工具。
第二，REITs有利于提高基础设施运营水平，完善投融资机制。REITs通过公开募集资金实现基础设施资产上市，引入公众监管，增强基础设施项目运营水平。通过资本市场监管和信息披露的要求，可以进一步提高项目管理水平，有利于基础设施项目的全生命周期管理和运营。
第三，REITs作为股票、债券、基金等传统金融工具之外的另一种创新金融产品，有利于丰富资本市场的投融资工具。REITs收益稳定，具有中等风险、中等收益的特点，以更好地满足保险基金、养老金、社保基金、银行融资等机构投资者的投资需求。REITs产品流动性好，公募认购门槛低，由专业机构管理，可以引导部分私募资金配置到现金流稳定的优质房地产资产上。
第四，公募REITs的发行可以实现市场各方的互利共赢。对于原始权利人来说，房地产投资基金的公开发行
Ts可以有效优化企业资本结构、缓解资金压力；对于投资者来说，公募REITs提供了新的投资渠道，享受基础设施稳定的运营收入带来的投资收益；对于政府机构来说，公募REITs将基础设施资产或权益让渡给社会资本，从而收回资金用于滚动建设，可提供增量投资的资金来源，改善地方政府负债水平，从而对稳增长、防风险和促改革具有重要积极意义。深交所首批4单项目获批
募集资金近140亿
据了解，自公募REITs试点工作启动以来，深交所按照中国证监会统一部署，在国家发展改革委等有关部委指导和支持下，稳步推进各项工作。
一是夯实制度基础。发布业务办法、审核关注事项指引、发售业务指引等“1+2”规则体系，制定发售上市业务办理指南等，规范业务全流程重要节点和关键环节。
二是强化技术保障。完成上市、交易等技术改造，上线公募REITs审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统，开展多轮系统测试，实现审核全流程电子化、业务信息公开透明。
三是做好市场服务。组织实务讨论会，举办大湾区基础设施公募REITs发展论坛，发布“公募REITs一点通”等系列投教产品，持续做好规则宣传解读。
四是加大项目储备力度。加强与各级各地主管部门、市场买卖双方和中介服务机构对接，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备一批优质项目。五是加强审核质量把关。坚持“开明、透明、廉明、严明”的工作理念，坚持以信息披露为核心，完善审核质量控制机制，提升项目审核质效，重点关注参与机构、项目质量和交易结构合规性，资产评估、现金流预测和基金运作管理安排合理性，以及信息披露和风险揭示全面性等，于5月14日审核通过首批4单基础设施公募REITs项目。
2021年4月21日，“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”、“博时招商蛇口（001979）产业园封闭式基础设施证券投资基金”两个基础设施公募REITs项目申请材料已通过深交所基础设施公募REITs审核业务系统正式申报。上述项目也于同日向中国证监会申报。4月23日，深交所通过公募REITs审核业务系统，正式发出上述两个项目申请的受理通知，基金招募说明书等相关文件已在深交所公募REITs信息平台网站披露。上述项目也于同日获中国证监会受理。
4月28日，“平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金”、“红土创新盐田港（000088）仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”两个基础设施公募REITs项目完成申报。上述项目也于同日向中国证监会申报。5月6日，深交所正式发出上述两个项目申请的受理通知，上述项目也于同日获中国证监会受理。
5月14日，深市首批4单基础设施公募REITs项目已获审议会议通过。
5月17日，中国证监会正式准予深交所4单基础设施公募REITs注册，标志着市场首批基础设施公募REITs产品试点工作又迈出重要一步，并将进入基金公开发售阶段。
据测算，深交所首批4单基础设施公募REITs项目预计募集规模合计近140亿元。基础设施项目分布在北京、广州及深圳，均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流四大类主流资产类型，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域，是资本市场积极服务国家战略和实体经济发展的重要举措。
基础设施公募REITs未来展望
从成熟市场经验看，公募REITs产品对提升基础设施产业发展的质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种等具有重要意义，有利于更好发挥资本市场的枢纽作用、提升服务实体经济能力。根据国家最近发布的十四五规划对新型城镇化的战略部署，当前在我国实施公募REITs试点发展前景非常广阔，产品空间可期。
深交所方面表示，下一步将按照党中央国务院决策部署和证监会部署要求，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，服务新发展格局，紧紧围绕资本市场全面深化改革和服务粤港澳大湾区、先行示范区建设相关要求，稳步推进基础设施公募REITs各项工作，积极打造深市REITs特色板块，强化资本市场支持基础设施投融资机制创新实践，充分发挥资本市场优化资源配置功能，推动构建与国际接轨的制度体系，提升资本市场服务实体经济能力，更好服务国家经济社会发展全局。
