中国基金网5月26日电-近日，公募REITs基金被频繁搜索，投资者购买房地产投资信托基金非常活跃。现在，第一批REITs基金的询价已经公布，机构参与者也表现出了热情。REITs是房地产信托基金和标准化的金融产品，可以向投资者发放收益凭证，筹集资金投资房地产，并将产生的大部分收益分配给投资者。坦率地说，老板们公开合法地筹集资金购买房地产，然后出租以获得租金收入，所以收入的主要来源不是资产增值，而是租金。房地产投资信托公开发行将通过公开发行基金的形式为市场带来优质的基础设施项目，扩大市场参与，普通投资者也有望分享国民经济和房地产市场发展的红利。此外，公开发行的房地产投资信托具有投资方向明确、强制分红和低杠杆限制的特点。
最近，第一批公募REITs的询价结果和定价正在陆续公布，REITs公募即将上线。
5月26日，AVIC首钢生物封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“首钢生物基金”)宣布首钢生物基金上市公告。公告称，首钢生物基金售价确定为13.38元/股，基金总股数为1亿股。按此计算，预计净集资金额约为13.38亿元。
战略投资者配售占比六成
据记者了解，首钢生物基金发行询价已于5月24日完成，发行价格最终是在剔除不合格投资者报价的询价结果基础上，综合考虑发行数量、行业、基础设施项目价值、市场情况等因素确定的。
首钢生物基金表示，“13.38元/股的发行价并不高于线下投资者所有报价的中值和加权平均值中的较低者。”
从投资者结构来看，发行基金募集的基金份额中，向战略投资者配售的数量为6000万股，占发行总额的60%；回调机制启动前，线下首次发行股票数量为3000万股，扣除向战略投资者配售股票数量后占发行股票的75%，其余25%为公众投资者。
这基本符合之前市场预测的投资者结构，即机构投资者主导，个人投资者参与份额较小的趋势。
第一批公募REITs项目负责人在接受《证券日报》记者采访时说：“这个基础设施公募REITs项目更适合有风险偏好的长期机构投资者，所以主要是机构投资者。在发行比例上，战略配售比例不低于20%，个人投资者比例确实更少。目前，个人投资者对项目结构的了解可能较少。总的来说，该项目将追求稳定收入的目标与银行、保险和社保基金等长期资金相匹配。”
战略配售名单也首次曝光。承诺认购该基金的专业机构投资者有7家，分别是泰康人寿保险股份有限公司、北京贝子投资基金管理有限公司、中国银河(601881)证券有限责任公司、AVIC证券有限责任公司、中银财富管理有限公司、工银瑞信投资管理有限公司、深圳前海剑河投资管理有限公司，基金份额合计2000万份，约2.676亿元，占发行总份额的20%
线下发行方面，中信证券、CICC (601995)、国泰君安、广发证券等领先券商相继出现，包括公开发行和私募，野村东方国际证券等境外控股机构也有参与。总体来看，可以参与线下订阅的有效报价配售对象有42个，对应的有效报价数为3.339亿。
个人投资者的初始募集期为5月31日至6月1日。目前个人投资者比较关心的是认购费，确定在100万以内，认购率6100万到300万，认购率4300万到500万，认购率千分之二。每次认购500万元以上只需1000元。如果公众投资者的发行总规模达到或超过公开发行规模上限，发行期将提前结束，AVIC基金也可以根据投资者的认购情况延长发行期。
2022年现金分派率确定为7.63%
在确定发行价格的前提下，由于发行总额的变化，本次股票发行公告中的两个预期收益率相对于之前招股说明书中的数据也发生了变化。
公告显示，基于本次发行的份额，投资者预计2021年6月1日(假设基金成立日)至2021年12月31日及2022年全年的现金分配率分别为8.52%和7.63%左右；此前，招股说明书的现金分配率是根据当时的项目估值(约人民币12.487亿元)计算的。当时，基金2021年和2022年的现金分配率分别计算为9.13%和8.17%。
首钢生物强调，“证监会对募集资金的登记并不意味着对基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或担保，也不意味着投资基金不存在风险。”
北京某大型券商财务经理今天在接受《证券日报》记者采访时表示：“虽然首批基础设施公募REITs项目资产质量高，现金流稳定，但作为金融产品，投资者尤其是个人投资者在购买之前，应该熟悉投资基础设施基金可能存在的几种风险。第一，基金价格波动的风险。基础设施基金的资产大部分投资于基础设施项目，具有权益属性。由于受经济环境、经营管理的影响，基础设施项目的市场价值和现金流可能发生变化，可能导致基础设施资金价格波动，甚至有因极端事件(如地震、台风等)给基础设施项目造成重大损失的风险。).二是基础设施项目的运营风险。基础设施资金投资集中度高，回报率很大程度上取决于基础设施项目的运营，这可能会因经济环境而发生变化
化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。三是流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。四是终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。五是税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。”对于投资者而言，诸如公募提供的房地产信托基金的产品结构之类的信息更为复杂，并且可能是公众所接触到的最复杂的产品类型。那么，房地产信托基金对投资者的投资价值是什么？业内人士表示，作为分散管理资产组合的有效工具，公募REITs与其他资产类别的相关性较低。投资公开发行的房地产投资信托可以帮助降低由股票和债券组成的资产组合的风险，并提高其分红率水平。此外，由于公开发行的房地产投资信托基金具有强制性的股利要求，并且得益于稳定的股利水平和成熟的资产运营，因此可以有效地规避周期性波动的风险。
