原标题：6只公募REITs发行价格发布战略投资者热情高涨
首批9只公募REITs发行取得新进展。截至5月26日下午6时，红地球创新基金、AVIC基金、华安基金、东吴基金、浙商资产管理、CICC基金等6家产品已完成询价并发布发行公告。
公告信息显示，6款产品最终发行价相差较大，但战略投资者占比超过50%，最高甚至超过70%。根据披露的名单，有很多战略投资者，包括泰康人寿、银河证券、AVIC证券、浙商证券等机构。从5月31日起，这六款产品将正式发布。
定价逻辑类似股票IPO
公告显示，AVIC首钢生物质REITs、浙商证券沪杭甬杭惠高速公路REITs、金钟普洛斯仓储物流REITs、苏州工业园区REITs、华安张江光大园REITs、鸿图创新盐田港REITs的发行价格分别为13.38元、8.72元、3.89元、3.88元、2.99元和2.30元。
总的来说，这六款产品的最终发行价接近之前预定的询价区间。其中，红土创新盐田港REITs查询结果为每基金份额2.300元，位于查询区间右侧(2.163元/股-2.381元/股)；浙商证券沪杭甬杭惠高速公路REITs发行价定为8.720元，接近询价区间左侧(8.270元/股-9.511元/股)。
富裕国家的资产相关人士认为，公募REITs的定价逻辑与IPO类似。自2005年1月1日起，我国正式实施“IPO询价制度”，利用询价来加强信息沟通，减少信息不对称，提高IPO定价准确性。
此外，从投资者结构来看，6款产品的战略投资者募集的份额相对较高，基本在50%以上。比如华安张江光大公园发行的REITs总份额为5亿，其中初始战斗份额为2.7665亿，占比55.33%；浙商证券沪杭甬杭惠高速的REITs和金钟普洛斯仓储物流的REITs的战略配售率分别高达74%和72%。
天翔投资高级基金研究员杨佳兴对《中国证券报》表示，公募REITs的股票发行主要基于机构投资者的战略配售和线下认购，这可能不会为个人投资者提供很高的认购额度。但从中长期来看，作为基金行业的重要组成部分，尤其是与REITs产品在海外成熟市场的重要作用相比，REITs将成为投资者在投资组合构建过程中不可或缺的产品类型。
战略投资者阵容强大
随着发行定价的发布，参与战略配售的机构名单终于浮出水面。
以发行价格最高的AVIC首钢生物质REITs为例，该产品由原两大股东或其关联方“首钢环保产业股份有限公司”和“北京首钢基金有限公司”在同一控制下认购，认购份额为2000万。份额，占20%；此外，7家专业机构投资者承诺认购，分别是泰康人寿保险股份有限公司、北京贝子投资基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司、AVIC金融管理有限公司、工银瑞信投资管理有限公司、深圳前海建和投资管理有限公司，认购资金总份额约2000万，占比20%。
华安张江光大公园共有12个REITs战略配售对象。除了珠海安石益达企业管理中心(有限合伙)、上海张江集成电路工业区发展有限公司，还有浙商证券、华金证券、招商局财富资产管理有限公司
此外，投资者更关心认购费用，这也在发行公告中有所回应。根据AVIC首钢生物质房地产投资信托基金发售公告，投资者认购100万元以下、100万元至300万元、300万元至500万元的，认购率分别为6%、4%和2%，每笔500万元以上的交易仅需1000元。该利率适用于线下投资者、战略投资者和公众投资者。华安张江光大公园的REITs免收战略投资者申购费，线下投资者申购费每笔1000元。公众投资者认购率不高于0.5%，认购金额超过1000万元的，每笔认购率为1000元。
投资需考虑流动性问题
“整个过程非常顺利，作为一款创新产品，确实受到了各行各业投资者的青睐。”某公开发行内幕人士直言，5月17日获批后，本周首批9款产品全部进入询价阶段，最终发行定价将陆续出台。如果出现过度发售，就会出现末日比例配售，产品成立后上市交易。
杨佳兴表示，公募REITs的推出为传统公募基金增加了全新的分类，为投资者带来了新的投资工具，进一步丰富了公募基金的投资工具。平安基金指出，公募REITs是一种低门槛的房地产投资工具，一般具有长期收益好、分红稳定的优势，具有较好的投资价值。此外，公募REITs作为一种替代投资产品，与其他主流投资产品的相关性较低，可以有效分散投资组合的风险。
然而，杨佳兴也提到，投资房地产投资信托产品很困难。首先在于流动性。产品为封闭式管理，到期前只能以场内交易的形式退出，对部分不熟悉场内交易基金份额的投资者构成一定门槛；其次，对于基金公司来说，由于大部分REITs产品都是投资于单个标的，因此控制风险就显得尤为重要。因为这类基金具有股票的特性，一旦标的市值大幅波动，就会在更大程度上影响基金的收益。
红粘土创新基金表示，公司目前有一些项目储备基地，将通过盐田港REITs的红粘土创新积累更多的业务经验。未来，基于公司的投资和研究布局以及股东的资源优势，我们将贡献专业力量支持实体经济的发展。
