中国基金网5月28日报道，REITs产品公开发行是“火前”。很多机构投资者积极咨询公募REITs的认购，甚至资产管理机构也提交了以公募REITs为主要投资目标的集合资产管理计划。目前机构投资者的热情很高。部分资产管理机构已提交基础设施集合资产管理计划，等待公募REITs发行的“发令枪”鸣响，立即认购。此外，预计首批公开发行的房地产投资信托产品的发行将相对稳定。由于市场缺乏优质资产，非标准资产的购买也受到监管指标的限制。在公募REITs的标准化资产中，资产的收益率和安全性得到了市场的更多认可。
5月27日，首批9只在沪深两市公开发行的房地产投资信托基金询价完成，发行基金份额公告和最终发行价格分别通过上交所和深交所网站发布。这标志着第一批基础设施公募REITs产品在市场上的试点工作又迈出了重要一步。根据相关公告，上述9家公募REITs将于5月31日正式推出。
机构投资者
参与积极性颇高
记者在《证券日报》了解到，上海证券交易所上市的前五只公募REITs分别是华安张江光大公园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券(601878)沪杭甬杭惠高速公路封闭式基础设施证券投资基金、郭芙首都水务封闭式基础设施证券投资基金、苏州工业园区工业园区封闭式基础设施证券投资基金和金钟普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计总募集规模超过170亿元人民币。前五个单项项目的标的资产涵盖收费公路、污水处理、工业园区、仓储物流四大类基础设施项目，分布在北京、上海、江苏、浙江等重点地区，原有利益相关者涵盖国有企业和外资企业。
深交所首批4只公募基金REIT分别是AVIC首钢生物质封闭基础设施证券投资基金(实地简称“首钢绿色能源”)、红土创新盐田港(00088)仓储物流封闭基础设施证券投资基金(实地简称“唐嫣REIT”)、老板招商蛇口(001979)工业园封闭基础设施证券投资基金(实地简称“蛇口产业园”)、平安广交广合项目类型包括垃圾处理和生物质发电、工业园区、收费公路、仓储和物流等主流基础设施领域。积极为国家战略和实体经济发展服务，是资本市场的重要举措。
具体来说，首钢绿色能源线下有效报价认购倍数为11.13倍，最终发行价确定为13.380元；发行基金募集的基金份额总数为1亿股。如果发行成功，预计净募集资金约13.38亿元(不含认购费和利息)；盐港REIT线下有效报价认购倍数为9.58倍，最终发行价确定为2.300元，发行总份额为8亿份，预计净募集金额为18.4亿元(不含利息和认购费)；蛇口产业园线下有效报价认购倍数为15.31倍，最终发行价确定为2.310元。证监会授予的基金份额总额为9亿。如果销售成功，预计净募集资金20.79亿元(不含征费和招聘期间利息)；广州广和线下有效报价认购倍数为4.56倍，最终发行价确定为t
此外，从询价情况来看，机构投资者参与REITs公募的积极性较高，券商、公募基金、私募基金、银行金融子公司、保险机构等主流机构投资者都有参与。同时，原权利人和机构投资者参与REITs战略配售的热情也很高。其中首钢环境、银河证券等10家机构承诺认购首钢绿色能源，占基金份额销售总额的60%；盐田港资本、深圳国际、泰康人寿等十家机构承诺认购盐田港REIT，占基金份额销售总额的60%；招商局蛇口、首钢基金等11家机构承诺认购蛇口产业园，占基金份额销售总额的65%；中国证券(601066)证券、银河证券等17家机构承诺认购广州广和，占基金发行总额的78.97%。
博世拉基金相关负责人告诉《证券日报》记者，首批公募REITs投资者结构多元化，合格境外机构投资者参与蛇口工业园线下报价。
“在国内公募REITs试点阶段，资产管理人是公募基金管理人和第三方管理人的结合体。两个管理者之间的合作与分工机制是否合理高效，也是衡量公募REITS管理结构有效性的重要指标。”上述Boss基金相关负责人表示。
"询价规范和积极认购反映了市场对房地产投资信托基金公开发行的热情."南开大学金融发展研究所所长田向记者表示，此次审计简洁明了，流程快捷，表明监管部门高度重视房地产投资信托基金公开发行试点工作。
可有效盘活
基础设施存量资产
在当前环境下，开展基础设施REITs公开发行试点具有重要意义，可以有效盘活基础设施现有资产，拓展基础设施股权融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，为投资者提供更加多元化的投资工具和产品。同时，基础设施公募REITs试点实施将进一步推动我国基础设施领域投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，有助于提升资本市场服务实体经济的质量和效率。
广东发展证券研究所所长康崇礼
《证券日报》记者表示，首批基础设施项目覆盖主流基础设施领域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等，聚焦优质资产，创新规范并举，具有良好的示范效应，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域，是资本市场积极服务国家战略和实体经济发展的重要举措。“首批公募REITs产品吸引了较多机构投资者，作为投资不动产的低门槛金融产品，公募REITs与其他金融产品之间的相关性较低，在资产配置中能够起到分散风险的作用。”康崇利认为，总体而言，投资公募REITs风险相对较小，适合风险偏好较低的稳健型投资者。对标海外成熟的资本市场，未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元，成为我国资本市场主流金融产品，更好服务国家战略和经济社会发展全局，也为投资者提供更多选择。
深交所相关负责人表示，深交所将继续认真践行“建制度、不干预、零容忍”九字方针，贯彻“四个敬畏、一个合力”以及“开明、透明、廉明、严明”工作理念，在证监会领导下，会同各方持续做好试点项目的发售、上市、运行、监管各项工作，提升试点质量，夯实发展基础。
过去具有较高投资门槛的房地产投资信托基金将成为一种全民参与的投资产品，这对普通投资者而言无疑是一件好事。对于投资者而言，因为房地产投资信托基金与其他主要资产的相关性较低，且风险小于股票，且大于债券。投资房地产投资信托基金可以帮助降低由股票和债务组成的资产组合的风险。此外，由于公募REITs具有强制性的股息要求，通常应将超过90％的应税收入分配给投资者。美国股票REIT支付季度股息，而国内公众REIT则支付年度股息。更高的股息可以帮助投资者有效地规避周期性波动的风险。即使整个市场看跌，他们仍然可以获得稳定的股息收入。这些功能对于保险资金、养老金、企业年金等长期投资机构非常有吸引力。
