原标题：万亿资产管理规模，巨轮启航！首批9个公募REITs项目价格发布，线下平均认购超过7倍
首批9只公募REITs越来越近。
《华夏时报》年5月27日，记者获悉，沪深两市首批9个基础设施公募REITs项目线下查询工作已经完成。发行公告显示，各公司最终确定了基金的股份认购价格，并从之前公布的询价区间实现了定价。如果首批项目销售成功，预计募集资金总额为314.03亿元(不含认购利息和认购费)。
“目前，地方政府基础设施资产存量已超过100万亿元。保守估计，如果粗略估计1%的证券化率，基础设施REITs的市场规模接近一万亿元；如果积极估算，市场规模约为6万亿元。中国基础设施REITs市场发展潜力巨大，未来发展空间值得期待。公募REITs有望成为未来许多基金公司的新增长点。”博塞拉基金基础设施投资管理部基金经理胡海斌告诉记者《华夏时报》。
9只产品定价出炉
5月26日晚，首批获批公募的REITs项目陆续发布了配股公告。截至目前，沪深两市首批9个基础设施公募REITs项目的线下询价工作已经完成，最终定价、发行份额和发行日期也已公布。
总的来说，这9种产品的订阅价格是其各自查询范围内分位数的30%至70%。其中，AVIC首钢生物质REIT发行价格最高，为13.38元/股；平安广投广河高速REIT认购价格也高达13.02元/股；浙商证券沪杭甬高速公路REIT认购价(601878)为8.72元/股。
其余6个项目定价在2-4元范围内，分别为：华安张江光大园REIT、老板招商蛇口(001979)产业园REIT、红土创新盐田港REIT、首创水务REIT、苏州工业园区REIT、金普洛斯仓储物流REIT。认购价格分别为2.99元/股、2.31元/股和2.3元/股
数据来源：沪深交易所
根据最终认购价格和发行份额，9只公募REITs共募集资金314.03亿元，其中由平安基金管理的广州广和预计募集资金91.14亿元，是目前公布募集金额最大的公募REITs。
机构网下认购超7倍
从价格上看，机构报价基本接近询价公告上限。以首钢绿色能源为例，报价区间为12.5元/股至14元/股。无效报价最终剔除后，线下投资者加权平均报价为13.683元/股，中位报价为14元/股。
值得注意的是，公告显示，9款产品在线下机构认购中实现了超额认购，平均有效认购倍数接近8倍。记者了解到，最受欢迎的机构基金认购是蛇口产业园的REITs产品，是Bosera基金的经理，认购倍数为15.31倍；其次是AVIC基金公司经理首钢绿色能源，认购倍数为11.13倍；然后是张江REIT、盐港REIT、首都水务、ProLogis、浙江杭晖、广州广河，分别是8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍；东吴基金公司经理东吴苏源有效认购倍数最低，但也达到3.61倍。
也就是说，根据查询结果，9款产品中有2款的有效认购倍数在10倍以上，平均有效认购倍数为7.89倍。根据目前的查询结果，私募基金、中小银行、商业银行、保险公司、经纪金融机构
工业园运营项目包括华安张江光大园区的REIT，苏州苏园产业的REIT，老板招商蛇口工业园的REIT；收费公路项目包括浙商沪杭甬杭惠REIT、平安广广角头广河高速；物流项目包括金钟普罗斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT；环境保护项目包括郭芙首创的封闭式水资源信托基金和AVIC首钢绿色能源信托基金。
“据估计，过去十年，交通、仓储和邮政、水、电、热、公共设施管理、信息传输和信息技术服务等基础设施行业的固定资产投资总额超过100万亿元，约占中国固定资产投资总额的四分之一。如果按照4%的增长率进行保守计算，不考虑通货膨胀，未来十年新增基础设施固定资产投资将达到180万亿元左右。”胡海斌分析说，中国的基础设施房地产投资信托市场有很大的发展潜力，未来的发展空间值得期待。REITs项目很有希望成为未来各基金公司新的增长点。
投资价值与风险
关于公募REITs的投资价值，IPG中国首席经济学家白文熙在接受本报记者采访时表示，首批公募REITs产品的推出，意味着资产管理行业新投资品种的出现和新业务领域的开拓。REITs产品的推出，意味着为企业打开了盘活现有资产实现迭代投资的渠道，为公募基金开辟了新的业务领域，为投资者出现了优质的投资品种。
金融评论员郭士亮告诉本报记者，房地产投资信托基金首次公开发行已经启动
集的资金用于基础设施建设，且资产质量都比较出色，信用比较高，而且具备稳定的分红能力。同时，一般来说，公募REITs项目违约风险极低，比较适合大资金或者稳健投资者进行资产保值增值。“当然，其波动率不高，流动性不高，风险低于股票市场，但也存在一定的波动风险。对投资者来说，也是一个资产投资的出路，适合稳健的资产配置需求。”郭施亮进一步补充道。
格上财富旗下金樟投资研究员岳坤中认为，公募REITs的优势在于四个方面：一是REITs产品分红收益稳定；二是可以为国内投资者提供优质投资标的；三是具有抵御通胀的特性；四是与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合，降低组合风险。
“REITs项目可以降低企业的杠杆率，实现‘轻资产’模式转型，帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能。通过公募REITs引导社会资金投资于具有稳定收益的基础设施项目，满足部分社会资本对于稳定现金分红收益以及较低风险波动的资产配置需求。”岳坤中向记者表示。
岳坤中也提到，REITs产品的投资存在一定的风险。“易受到经济下行和利率波动的影响，基础设施行业的发展与宏观经济形势有着紧密的联系，所以REITs常常会受到宏观经济的不确定性的影响。此外，行业政策和法律合规的不完善，也会使得REITs面临着行业政策和法律合规的风险，即当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。”岳坤中向记者表示。
个人投资者如何参投？
记者了解到，对于个人投资者而言，最快5月31日即可参与“REITs打新”。
基金发售公告显示，首批基础设施REITs的封闭期至少20年以上，封闭期内不可申购、赎回，但可以在二级市场交易。
也就是说，在募集期内，普通投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行部分公募基金认购方式一致。公募REITs上市交易后，投资者可采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。
值得注意的是，和普通的打新股、打新可转债不同，公众投资者环节将采取全额缴款认购的方式。若资金未全额到账则认购无效， 基金管理人将认购无效的款项退回。募集期结束后，基金管理人和财务顾问将根据战略投资者缴款、网下及公众认购情况决定是否启动回拨机制，如决定启动回拨机制，将于募集期结束后的2个工作日内公告，对战略配售、网下、公众发售的规模进行调节。
REITs产品上市后的流动性问题也引发关注。胡海滨表示，流动性弱是REITs产品的一种特征，随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级换手率较低，这属于REITs产品的产品特征。胡海滨认为，从目前公募REITs的指引上来看，投资人主要还是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源、且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。
