原标题：收入特征显示强烈吸引力。首批9只公开发行的房地产投资信托基金全部超额认购
随着陆续发行的公告，包括蛇口工业园、广州广河、张江等9家公开发行的REITs(以下简称“公开发行REITs”)确定了发行价格。根据安排，这9只公募REITs将于5月31日正式发售。
业内人士认为，基于收益率高确定性的判断，主流机构对公募REITs试点产品表现出较高的热情，这与公募REITs标的资产的收益特征如现金流稳定、强制分红等密切相关。REITs公开发行超额认购，或者开始按比例配售。但考虑到投资者对产品不熟悉，公募REITs上市后的交易表现还有待观察。
据上海证券报记者统计，首批公募REITs的筹资规模预计将超过300亿元。其中，广州广和的筹资规模最高。按照13.02元/股的发行价和7亿募集股份，募集规模预计达到91.14亿元；接下来是ProLogis、浙江杭徽、东吴素园，预计筹资规模分别达到58.35亿元、43.6亿元、34.92亿元。
对于首次公开发行的REITs，投资者表现出了很高的热情。以博世拉基金旗下的蛇口工业园为例，剔除无效报价后，51家线下投资者管理的116家配售对象均满足线下投资者的要求。据统计，所有配售对象拟认购的产品总数为34.46亿件，是首次线下发行份额的15.31倍。
总体而言，首批公募REITs超额认购。公告显示，广州广河、首都水务、张江REIT、浙江杭晖、东吴苏苑、ProLogis、盐港REIT、首钢绿能的线下认购倍数分别为4.56、9.458、10.07、5.19、4.507、6.29、9.58、11.13。
调查显示，参与首批公募REITs的投资者来自券商、保险机构、公募基金、银行理财、私募基金、合格境外机构投资者等。很多机构参与了很多项目的认购。
一位公募REITs负责人表示，由于市场主流机构踊跃参与，首批公募REITs超额认购，意味着上述产品将开始比例配售。
在业内人士看来，询价阶段导致投资者“竞相追逐”，或者与公募REITs的特点有关。博塞拉基金基础设施投资管理部的基金经理胡海斌认为，公开发行房地产投资信托基金的基础资产要求是稳定和可预测的收入。其中，可预测的现金流是公募REITs的一个重要特征。“一方面，通过强制分红，在满足条件的前提下，基金将可分配金额的90%以上强制分配给投资者；另一方面，基础资产现金流充裕，可以通过宏观经济等因素的变化，对未来的年收益率做出合理的预测。”
上述公募REITs负责人也表示，公募REITs的风险收益特性和二次价格波动介于股票和债券之间，可以弥补股票和债券的差距，更适合收入要求稳定的投资者。
AVIC基金表示，由于内部收益率潜力巨大且具有高度确定性，公开发行房地产投资信托基金对以银行理财子公司、保险公司和信托公司为代表的机构投资者具有很强的吸引力。“这些机构有可能成为首批公募REITs项目上市的重要参与者，上市后能够长期稳定持有产品股份。”
