原标题：第一批基础设施公募REITs的投资价值需要综合考虑
深圳证券交易所首批4只基础设施公募REITs于5月31日正式启动，6月1日结束
截至2021年5月27日，首批4只基础设施公开发行的深交所、房地产投资信托基金、AVIC首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“首钢绿色能源”)、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“唐嫣房地产投资信托基金”)、老板招商蛇口工业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“蛇口产业园”)、平安广州角头广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“盐田港房地产投资信托基金”)
四家基础设施公募REITs将于5月31日正式推出，发行将于6月1日完成。各类投资者将在发售期间认购基金份额并进行支付。
综合考量投资价值
REITs是指在证券交易所公开交易的标准化金融产品，通过证券化将具有持续稳定收入的房地产资产或利益转化为流动性强的上市证券。
与股票相比，公募REITs的市场波动性相对较小，标的资产的现金流预期相对清晰；收入增长空间相对有限，财产性收入大幅增加或保持持续高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs有强制分红比例，收益分配比例不低于组合基金年可分配金额的90%。收益分配机制比股票更严格。
与债券相比，公募REITs没有固定的利息回报，其回报主要取决于资产的现金流生成能力和资产升值带来的股票增值预期，会有一定的变化。另一方面，公开发行的房地产投资信托基金的本金和利息没有主要的信用担保，取决于资产本身的运作。因此，受基金经理和资产运营管理机构能力的影响，存在因运营因素导致单位价值下降的风险。
此外，公募REITs的发行价格不是1元/股，而是根据询价进行市场化定价。
根据发售公告，首钢绿色能源最终发行价确定为13.38元/股；盐港REIT最终发行价确定为2.30元/股；蛇口产业园最终发行价确定为2.31元/股；广州广和最终发行价确定为13.02元/股。
据了解，公开发行房地产投资信托基金的发行价格受基础设施项目评估价值和发行份额等因素影响。
如首钢绿色能源和盐港REIT基础设施项目评估分别为12.487亿元和17.05亿元，证监会注册核准的发行股份分别为1亿元和8亿元。基金经理评估基础设施项目的价值/发行份额，作为每个基金份额的价格参考。综合考虑各种因素，确定首钢绿色能源和盐港REIT的询价区间分别为12.50元/股-14.00元。
专家提醒投资者，应综合比较基础设施项目的评估价值、实际筹资总规模、经营管理机构能力、未来现金流分配率，做出合理审慎的投资决策。不同项目发行价格的绝对值不具有可比性。
其中，现金流分配率通常是投资者考虑REITs公开发行基础设施的重要指标。
根据首批4家公募基金REITs发行的《基金份额发售公告》，以2021年现金流量分配率和2022年现金流量分配率计算，首钢绿色能源分别为8.52%和7.63%；盐港的REIT分别为4.15%和4.40%。蛇口园林分别为4.39%和4.46%。广州广河分别为5.91%和6.87%。
然而，专家说，当比较不同的项目时，
作为基础设施公募REITs标的资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是项目经营权(如收费公路、污水和垃圾处理等)。)，另一个是产权项目(如工业园区、仓储物流等。).
对于有经营权的基础设施项目，由于经营权的存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降的风险，到期日可能趋于零。因此，经营权项目的基金分红包括投资者的初始投资资金回报，现金流量分配率可能略高于产权项目整体。
尾日比例配售，而非“摇号”
那么，对于投资者来说，基础设施公开发行的REITs应该如何认购？
在具体认购方式上，公众投资者可以通过场外直销代销机构认购，也可以通过券商认购。
深交所现场申购以1000份为最低申购门槛，上交所大部分现场申购以1000元为最低申购门槛；但每次公募REITs场外认购的最低门槛不一样，最低100元，最低1000元。投资者在参与认购时应清楚阅读相关规定和公告信息。
值得注意的是，根据深交所首批4只公募REITs 《基金份额发售公告》，如果公募期间公募投资者有效申购总份额超过公募投资者申购上限，将实行日终比例配售。
也就是说，在深圳证券交易所首批4只公募REITs发行期的第一天，即使公募投资者的发行总规模达到或超过公募规模上限，也可以按比例分配所有提交有效申购申请的公募投资者，公募的发行期提前结束。也就是说，如果公众投资者募集10亿元，但在募集期的第一天就有100亿元的认购，则每个投资者可以购买认购规模的1/10。
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摇号”制度有着显著不同。避免追涨杀跌
虽然，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征，但仍需要注意可能面临的主要风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。
专家表示，投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
基础设施REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为，请广大投资者树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。
