原标题：富国基金：公募REITs分享长期投资回报的理性视角
自REITs产品上市以来，不仅得到了机构投资者的积极参与，而且获得了较高的战略配售比例。5月31日，第一批公募REITs产品陆续上市销售，一天之内很多产品售罄。回调机制启动并按比例投放，可见公众投资者参与的积极性也很高。
公募REITs作为一种创新产品，填补了我国此类金融产品的空白，为投资者提供了一种新的资产配置工具，并在初期受到市场的极大关注。作为第一批公开发行的REITs的管理者，富国基金(博客、微博)表示，对于投资者来说，公开发行的REITs适合作为长期资产配置工具，但不排除第一批产品上市后二级市场价格波动。投资者应理性看待首批上市REITs的投资价值，充分考虑自身的风险承受能力，避免上下追逐，分享此类产品的长期投资回报。
公募REITs“特别的”风险收益特征
与投资者之前购买的公募基金不同，公募REITs的预期收益和风险水平低于股票基金，但高于债券基金和货币市场基金。公募REITs实际上是一种长期股权产品，主要是在其存续期间投资于专项基础设施资产支持计划的全部份额，以获得基础设施的经营收益，承担标的资产价格的波动。
简单来说，公开发行REITs帮助投资者通过这种方式赚钱。一方面，公募REITs的主要目的是通过长期持有和提高基础设施项目的运营管理水平来创造更高的现金流回报；另一方面，REITs持有基础设施的权益，因此当基础设施估值上升时，投资者往往可以获得资产增值的回报。然而，房地产投资信托基金的基础设施建设、项目运营管理能力、自然灾害等因素都会影响项目绩效，导致资产方收益波动。
另一方面是它的交易价值。因为公募REITs是上市交易的，投资者可以像股票一样在二级市场交易REITs。但毕竟公募REITs和股票是有区别的，产品净值可能以后还会回归，投资者要理性看待其交易价值。
目前，首批公募REITs已完成公募，即将进入上市交易阶段。从价格方面来说，公募REITs不是玩新股，上市后也不能保证一定的涨幅。其二级市场价格易受多种因素影响。考虑到投资者对REITs的产品形式和投资逻辑的熟悉程度整体上还不高，不排除上市后由于各方认知差异，REITs公募的交易业绩会有波动。因此，投资者应该长期持有，而不是侥幸套利，从而遭受价格波动造成的损失。
境外市场经验值得借鉴
CICC (601995)的研究表明，观察海外REITs发行上市后的价格表现，在价格方向上不存在普遍规律，主要取决于REITs基本面的优劣和投资者对板块配置的偏好。
例如，美国一些基础设施和数据中心行业的REITs在上市一年后累计价格涨幅超过50%，而传统住宅、零售和办公行业的REITs在上市第一年的价格变化一般不超过20%，总体来说是喜忧参半。比如香港的REITs上市后就破了，价格下跌了30-40%，可能与流动性、标的资产质量相对一般等因素有关。不过，香港也有通过积极的资产管理，几乎每年都能持续提高股价的案例，类似于领先房地产基金。
除了基础资产的质量，管理者和外部管理机构的管理能力
对此，富国基金表示，在专业团队建设中，通过内外部引进优秀人才，定期开展相关活动，形成对公募REITs有深入研究和了解的专业团队，重点关注相关法律法规，组织专题讨论。并进行国内外案例分析；中长期来看，我们将继续总结实际操作过程中的经验教训，制定有效的基础设施资产运营策略，总结科学合理的运营管理方案，提供优质的信息披露内容，保障基金持有人的利益。
