原标题：Boss基金胡海斌：专注基础设施行业，优化房地产投资信托基金
近日首批9只REITs发售圆满完成象征着公募REITs新征程的开启。公募REITs是个万亿元级别的市场，中国公募REITs业务对基础资产的持有人意义重大，可以加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展，但同时投资者也要对REITs产品风险有充分的认知，抱着长期持有的心态来进行投资。
组合分散化管理的有效工具
房地产投资信托基金是房地产投资信托基金的简称，是实现房地产资产证券化的重要手段。REITs通过发行收益凭证的方式收取特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资管理，将综合投资收益按比例分配给投资者。
我国公开发行基础设施证券投资基金(简称“基础设施REITs”)是指通过向社会投资者募集资金，依法形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人积极管理运营上述基础设施项目，并将产生的大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
基础设施REITs的基本资产特征突出，即三个重点：聚焦重点领域、聚焦基础设施产业、聚焦优质项目。聚焦重点地区，即优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点地区，支持国家级新区和有条件的国家级经济技术开发区发行公募REITs；重点基础设施产业是指优先支持基础设施以弥补不足的产业，包括交通设施仓储物流、公路机场港口码头项目、市政工程水电热收费权项目、污染治理的液体废物处理和固体废物处理项目。此外，还鼓励建设数据中心、5G基站信号塔、工业园区等新的基础设施项目。聚焦优质项目，是指项目所有权明确，即原权利人享有完全所有权或特许经营权，不存在经济和法律纠纷，项目必须有稳定的现金流和稳定的运营，原权利人和基础设施经营者必须有稳定的信用和健全的内部控制，最近三年无重大违法违规行为。此外，基础设施运营商还应具备丰富的运营管理能力。
与股票、债券等公募基金相比，公募REITs有其独特的风险收益特征和产品特征。一方面，作为封闭式基金，其投资资产是现金流稳定的基础设施项目，主要目的是通过长期持有和提高基础设施项目的经营管理水平，创造更高的现金流回报；另一方面，REITs持有基础设施的权益。当基础设施的估值上升时，投资者往往会得到资产升值的回报。总的来说，公募REITs是介于股票和债券之间的绝对回报产品。
作为分散投资组合管理的有效工具，公开发行的房地产投资信托基金与其他资产类别的相关性较低。投资于公募REITs可以帮助降低由股票和债券组成的投资组合的风险，或者提高投资组合的预期收益率。由于国内REITs的基础资产集中在基础设施行业，没有明显的多头和空头特征，在其强制分红机制下，受益于相对稳定的分红水平和成熟的资产运营，能够在一定程度上有效对冲周期性波动风险。
秉持长期投资理念
公募REITs作为封闭式基金，投资于具有一定现金流的基础设施项目，主要目的是通过长期持有创造更高的现金流回报，提高基础设施项目的运营管理水平。因此，REITs业务的主要风险可分为项目质量风险和运营风险。在项目质量风险方面，应对原股权持有人和基础资产进行充分的尽职调查，包括原股权持有人的财务报表、整体业务运营、公司治理结构、基础资产的法律合规性、历史收入稳定性调查，防止质量有缺陷的基础设施项目推向市场。
公募REITs的产品机制强调基金经理积极管理和运营基础设施项目的能力，是对公司综合资产管理能力的考验。在项目前期，基金经理的项目挖掘能力是需要考虑的重点，但产品发布后，运营管理能力就成为一个更加引人注目的因素。
对于投资者来说，在投资基础设施进行REITs公开发行时，首先要关注标的资产。毕竟初期没有历史数据可以追溯。第二，随着未来市场的成熟，重点会逐渐从标的资产转移到管理团队。从历史经验来看，市场初期可能存在非理性因素。比如市场流动性相对不足，少量交易可能对市场价格产生重大影响，使得产品价格波动过大。投资者也要积极关注二级市场的价格波动风险。
房地产投资信托基金给我们带来了分享中国经济持续健康发展的机遇，也成为投资者获得长期稳定价值回报的新渠道。目前，地方政府基础设施资产存量已超过100万亿元。如果粗略估计1%的证券化率，基础设施REITs的市场规模接近一万亿元。因此，中国基础设施REITs市场的发展潜力值得期待。
