原标题：首批公募REITs认购热点一二线城市，受到REITs青睐
近日，首批9只面向基础设施的公募REITs(房地产投资信托基金)全部超额募集。在REITs公开发行破冰之际，房地产资产证券化市场也在快速发展。
6月4日《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》(以下简称“调研报告”)中国房地产协会和戴德梁行联合发布的数据显示，截至去年年底，在中国新港两地上市的16家房地产投资信托基金在mainland China持有112处房产，一线和主要二线城市的房产更受青睐。
类REITs产品已有18单实现退出
2021年被认为是REITs公募的第一年，已有9种基础设施公募REITs产品经证监会正式注册许可，陆续进入发售阶段。
“这意味着期待已久的REITs市场终于打开了。”戴德梁行高级董事、北区评估咨询服务部主管胡峰表示，戴德梁行参与了5个单项项目的尽职调查和评估，标的资产类型包括物流仓储、工业园区、垃圾处理和发电设施。
据戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王声介绍，沪深两市首批9个试点已完成线下询价工作。结果显示，机构认购热情高涨，平均有效认购倍数超过7倍，反映出市场对这类创新产品的认可。
在第一批公募REITs出现之前，国内还没有标准化的REITs产品，都是类似REITs的产品，由私募发行，只有合格的投资者才能参与。近年来，随着传统融资渠道的逐步收紧，房地产资产证券化产品，包括房地产投资信托基金，已经成为住房企业更重要的融资方式。
上述研究报告表明，目前国内房地产资产证券化市场正在迅速扩大。截至2020年12月31日，全国共发行房地产资产证券化产品284种，累计发行规模5985.5亿元，共持有576项标的资产，包括写字楼、零售物业、综合体、酒店、公寓、工业物流、工业园区、基础设施等。其中，已发行的类REITs产品共93个，通过回购、续期、市场化处置等方式退出的单个REITs有18个。
近年来，在“三条红线”等杠杆降低政策和房地产企业高负债的压力下，部分业主因资金压力而采取市场化资产处置，成为一种退出方式。其中，2020年华远杜英大厦D座资产市场化出售提前终止产品的案例备受关注。
2020年12月，普洛斯资本宣布完成对位于北京中关村核心区的华远杜英大厦D座的收购。该物业原由2017年1月发布的恒泰宏泽-华苑杜英商业资产支持专项计划持有，北京首家沃尔玛超市为主租客。
一二线城市物业更受REITs青睐
追溯REITs在中国的起源，应该从2005年开始，当时第一个以mainland China房产为标的资产的标准化公募REITs产品“越秀房地产投资信托基金”在中国香港上市。房地产投资信托基金的出现为房地产企业提供了一个高效、低成本的融资渠道。
根据上述研究报告，截至2020年12月，在中国新港两地上市的房地产投资信托基金在mainland China共有112处房产。具体而言，新加坡房地产投资信托基金在mainland China持有82处房产，比2019年增加了10处。其中，零售物业包括凯德置地中国信托持有的12家购物中心和北京华联商业信托持有的6家购物中心。
2020年，中国香港的房地产投资信托基金在mainland China持有30处房产，与2019年持平。目前，中国香港的房地产投资信托基金在内地拥有5个商业综合体，其中越秀房托3个，辉县实业信托2个。
总体而言，在新加坡和香港上市的房地产投资信托基金更青睐一线城市和主要城市的房地产
房地产投资信托背后是更多的房地产大宗交易。6月4日，房地产投资信托基金(REITs)宣布以32.05亿元人民币的总成本收购广州地产太阳新天地购物中心。出于收购的目的，凌展方拓表示，交易完成后将进行长期投资。
值得注意的是，2020年，由于疫情影响和内地大宗市场交易萎缩，新加坡和香港的REITs在内地的交易活动相对较少。根据研究报告，2020年，新加坡和中国香港的房地产投资信托基金市场将只有4笔大规模交易，涉及28笔资产收购，主要集中在新加坡。其中首次加载REITs的物业是工业园区或物流仓储项目。
对此，戴德梁行北京评估咨询服务部主任、资产证券化业务负责人杨志表示，在商业房地产市场疫情的严峻考验下，工业园区、物流、仓储等公共服务属性较强的工业基础设施更能抵御风险。
