原标题：正式成立！首批公募REITs将尽快转托管，上市首日涨跌可达30%！
就在一周前的5月31日，第一批9只公开发行的REITs正式出售给公众投资者，短短一天全部售罄。单日吸纳黄金总量超过500亿元，成为近期资本市场关注的焦点。
对于已认购公募REITs的广大投资者来说，最关心的问题是公募REITs何时上市交易。异地共享什么时候可以转移到现场？新披露的基金公告正式公布了最新的时间安排。
6月7日晚，首批公募REITs发布成立公告。公告显示，9只公募REITs吸引近150万投资者认购，净募集金额超过300亿元人民币，最快可于6月8日转托管。根据基金君此前的了解，首批公募REITs可能在7月前上市交易。
首批公开发行的房地产投资信托基金正式成立
托管银行审核资本后，首批9只公开发行的REITs于6月7日晚通过沪深交易所发布设立公告。
博世拉基金公告称，博世拉招商蛇口工业园REIT 6月7日正式成立，募集有效认购总人数达28.3万人，共募集股份9亿股，募集金额20.79亿元。经过股份回调和比例配售，基金份额最终出售给战略投资者，线下投资者和公众投资者分别占募集股份总额的65%、24.5%和10%。
据其他公募REITs披露的设立公告统计，首批9只公募REITs吸引了144万余名投资者认购，其中浙江杭汇、蛇口工业园、首创水务3只REITs吸引了20多万名投资者认购，其余7只公募REITs也吸引了10多万名投资者认购。
首批公开发行的房地产投资信托基金认购名单
一些基金公司的经理也用固有资金认购公开发行的房地产投资信托基金。如华安基金认购113.34万只公募REITs，按认购价格计算，认购金额超过300万元人民币。浙江浙商证券资产和AVIC基金也在募集期间认购了其公开发行的房地产投资信托基金，认购金额从70万到80万不等。
基金公司员工也踊跃认购，成立公告显示首批9只公募REITs全部由基金公司员工认购，部分公募REITs认购数量超过2万只。
最快可在6月8日移交监管
第一批公募REITs的再托管时间刚刚确定。
根据郭芙首创水务REIT公告，为更好地为投资者提供服务，基金管理人向中国证券登记结算有限责任公司提出申请，并于2021年6月8日起开始基金的场外托管转市场业务。为办理基金上市业务，场外托管转市场业务于2021年6月17日停牌一天，于2021年6月18日复牌。
根据另外8家公募REITs的公告信息，时间安排是从6月8日开始再托管业务。
除线下投资者和公众投资者外，公募REITs的原股权持有人和其他战略投资者均有12至60个月的锁定期。其中，在深交所上市的延钢REITs、广州广和、蛇口工业园、首钢绿色能源在公告中表示，如果战略投资者持有的基础设施基金战略配售股份符合解禁限售条件，基金管理人可以在解禁限售前5个交易日披露解禁限售安排。
郭芙首创水务REIT还公布了该基金场内和场外认购股份的比例。这
值得一提的是，由于基础设施REITs基金以封闭式模式运作，不开放认购和赎回，并在证券交易所上市，因此非市场份额持有人需要将基金份额转让给市场后才能出售。也就是说，公募REITs成立后，只能通过二级市场买卖，要注意基金的折价和溢价风险。
根据业界对此类产品上市的反馈，可能的折扣和溢价已经成为各大基金论坛和朋友圈的重点话题。
一位REITs基金经理曾经说过，产品上市后的表现受基本面因素、市场因素、流动性因素等因素的影响。因此，如果REITs二次交易中存在相对于评估值的折价，其原因是多方面的，具体的事情需要具体划分
析。在这种情况下，专业投资人对于REITs基础资产质量、上市后可能出现的情况等专业判断力很重要，也要有充足的风险防范意识。此外，因为REITs有做市商机制，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。申万宏源证券研究所分析师邓虎、宋施怡在研究报告指出，根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》，应当将收益法中现金流量折现法作为主要的评估方法，因此，公募 REITs 定价的锚主要是基于未来现金流和折现率确定的资产评估价值。
鹏华前海万科 REITs 是目前国内唯一的公募 REITs，基金通过增资方式持有目标公司股权至 2023 年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023 年7月24日期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。但目前基金所持股权市值占基金资产总值比例在逐步下滑。2021年一季度比例仅为11.45%，与基础设施 REITs 规定的 80%以上的基金资产投资于基础设施 ABS有很大差距。基金上市初期为小幅折价，在 2016 年 1 月中旬转为溢价，在 2017 年 8 月起又出现折价，且折价幅度持续增加，2018 年至今折价幅度有所回调。截止到 2021年5月7日，折价率为 6.40%。
此外，香港领展 REITS上市初期也呈现溢价后期转为折价的情形，据悉，领展( Link REIT)是香港最大的RETS公司，业务涵盖投资和管理多元化的物业组合，以购物中心等商业物业为主，资产分布香港、北京、上海、广州、深圳、伦敦及悉尼。领展主要通过优质资产的收购、提升和持有驱动公司的业务增长。截至2021/2/25，领展的总市值达1547.78亿港元，占香港所有 REITS产品总市值的62.44％，是香港 REITS领域的龙头公司。
由于基础设施REITs为封闭运作，封闭期限较长、流动性较弱，所以大概率在上市后折价交易。但从鹏华前海万科 REITs 以及香港领展(Link REITs)的经验看，上市初期往往是溢价交易，而后才转为折价交易。随着基金越接近到期日，则基金折价率逐渐缩窄。因此，可把握基础设施 REITs 上市后的投资机会。
不过，目前对折溢价还很难判断，需等上市之后市场才能给出答案。
上市首日涨跌幅为±30%
从基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制来看，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制比例）。
需要指出的是，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部曾表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
上交所此前针对公募REITs的交易规定做了一期投教文章，投资者也可参考。
