6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目正式在沪深两市挂牌交易。这标志着中国公开发行房地产投资信托基金市场建设的关键一步。
据悉，基础设施公募REITs上市首日限价比例为30%，非上市首日为10%。从涨幅来看，截至发稿时，蛇口产业园领涨15.02%；首钢绿色能源紧随其后，增长11.88%；东吴苏园高开低走，目前涨幅最低为0.08%。
REITs公募是国内首次上市，缺乏历史数据。因此，广发证券整理了香港REITs上市后的表现，为国内基础设施REITs投资提供参考。
以香港为鉴 REITs上市后如何走？
截至2021年6月18日，香港共有13个房地产投资信托基金，总市值为2652亿港元。其中市值最高的是凌展房地产基金(1628亿港元)，最新市值占香港REITs总市值的61%，市值最低的是开元实业信托，只有19.86亿港元。
图片来源：广发基金
2005年，在港上市的三家房地产投资信托基金(凌展房地产基金、盛世地产信托和越秀房地产信托基金)在上市首日的收盘价均高于初始价格，分别为14.56%、20.37%和13.82%。此后，房地产投资信托基金上市成为常态。
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GF证券主要有两个原因。一方面，2005年上市的REITs有第一效应，投资者追逐新的投资品种，从更高的有效认购倍数可以看出，进而推动上市首日价格上涨。另一方面，与国内市场相比，HKEx公司中断上市更为常见。随着REITs人气的下降，REITs上市类似于公司上市，破发情况增多。
上市初期价格大多先涨后跌
进一步观察香港REITs上市初期的价格表现，呈现不同的形态。其中凌展房地产基金最为抢眼，上市初期持续上涨，涨幅较大，6个月左右才转跌。其他大多数REITs先涨后跌，上市后一周或一个月呈上升趋势，上市后三个月价格下跌。也有一些REITs上市后第一周价格就下跌了，此后跌幅扩大。
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市净率判断折价水平及进入时机
在市盈率方面，香港的REITs大多是折价的，即市盈率小于1。市盈率可以作为买入机会的参考因素。在保持良好资产分红的前提下，市盈率低于央行的区间越大，进入机会越好。
广发证券观察到，香港REITs的市盈率基本遵循均值回归的特征。以凌展房地产基金为例。自2016年以来，市净率一直在0.9左右。如果市净率明显低于0.9，说明凌展房地产基金价格被低估，未来可能有更好的增长空间。
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分销收入是房地产投资信托基金持有人的重要收入来源。由于收益分配率也受到REITs市场价格的影响，简单的收益分配率并不代表一个REITs的综合收益，还需要考虑每股股利的规模和增长以及市场价格的变化。
综合回报最高的凌展房地产基金，每股股息最高，并持续增长。但由于市场价格高，股息收益率处于较低水平，仅为3.5%-4.5%左右。而酒店中的富豪实业信托和开元实业信托的分配收益较高，但每股分红和市场价较低。
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国内基础设施REITs展望
期待国内基础设施REITs上市，投资者购买热情非常高。上市后一段时间内，基础设施REITs的价格可能与香港REITs上市初期的表现类似，呈现先升后降的趋势。不排除市值低于资产估值。
凯莉克莱森
上市初期，由于发行量小，价格波动可能会放大。长期来看，REITs收益相对稳定，分红较高，与上市公司的成长逻辑不同，投机空间有限。与房地产REITs相比，收益权REITs更倾向于债务，其价格弹性可能更小。经过一段时间的大起大落和周转，有长期配置需求的投资者比例可能会增加，然后REITs的周转率会下降到一个较低的水平。
