深圳全球投资促进“举措”背后的土地正面临着自成立以来26年来最大的问题。
1993年，深圳市犹大钢铁有限公司(以下简称犹大钢铁)在深圳市光明区新会街常工路10号建立了当时中国最大的第二个钢丝加工生产基地。当时，光明区又叫龚铭镇，隶属宝安区管辖。
26年后，仍在经营的犹大钢铁面临着是否留下的问题。今年11月5日，深圳宣布将为全球投资划拨前所未有的30平方公里土地。其中，光明区选取4块地块，犹大钢铁位于光明科学城启动区。在犹大钢铁脚下的土地上，光明区正准备建设一个世界级的科学城和深圳的北部中心。犹大钢铁等传统产业需要腾出土地，为新兴产业让路。"整个地区留给我们和隔壁的一家工厂."犹大钢铁公司负责人崔明(化名)告诉《中国新闻周刊》:“我们公司有三个证书。”持有产权证的犹大钢铁对政府的薪酬计划不满意，已成为该地区最后两家没有搬迁的公司之一。
近年来，深圳一直在探索转型升级之路，此次集中引进毗邻优质工业用地进行全球招商引资，旨在“推动形成新一轮招商引资的工业发展高潮”。然而，可开发土地资源的短缺一直是困扰深圳转型升级的魔咒。早在2012年，深圳市规划和国土资源委员会的统计数据就已经发出警告:深圳的行政面积不到2000平方公里，预计到2020年仅增加58平方公里的可用土地。
土地供应的红灯已经亮了很久，深圳的土地“腾格尔”将继续面临考验。
制造业的压力。
这次我们一次拿出了前所未有的30平方公里的土地，邀请来自世界各地的企业，让更多高质量的企业参与深圳的发展。深圳发展和改革委员会主任聂新平在11月5日的新闻发布会上介绍了这一点。
本次招商深圳有35块工业用地，总面积30多平方公里，其中深圳市范围内可供应约25平方公里工业用地，深汕合作区可供应约5平方公里工业用地。
这些地块分散在各个区县，深圳给了它们一个相对清晰的产业发展方向。按行业分类，新兴产业和先进制造业占主导地位的地区主要分布在宝安、龙岗、龙华、光明、平山和深汕合作区。总部基地主导的区域主要分布在南山和福田。以科技研发为主的地区主要分布在光明和大鹏。以高端物流为主的地区主要分布在宝安和盐田。深圳市除罗湖区外，其他地区都参与了工业用地的集中供应。
深圳的全球投资促进努力不小。统计显示，2008年至2016年，深圳工业用地主要通过上市出售，平均每年转让50多宗，平均每年转让土地约1.9平方公里。大致来说，这次招商的面积相当于过去十年工业用地面积的总和。
横向比较显示，深圳总面积为1996.85平方公里，而上海的面积是深圳的三倍，但在“十三五”期间，上海仅新增工业用地25~30平方公里。
深圳大学经济学院教授钟健告诉《中国新闻周刊》，“根据工业发展的需要，深圳这次采取了主动。过去，如此大规模的投资促进是罕见的。”
深圳市委党校(社会主义学院)督学兼副校长谭刚告诉《中国新闻周刊》，引进30平方公里的工业
深圳市委常委、常务副市长刘庆生在新闻发布会上特别提到了第二产业对深圳的重要性。第二产业与第三产业的总体比例为4: 6，这意味着以工业为代表的第二产业在深圳的发展结构中起着支撑和基础作用刘庆生说，工业比重的价值是不言而喻的，“所以这是我们工作的重中之重”。
在上官港北部和深圳的四个一线城市中，深圳的第二产业比重最高。以2019年前三季度第二产业占国内生产总值的比重为例，北京、上海、广州和深圳分别为17.4%、27.5%、27.6%和39.3%。在工业用地短缺的情况下，是否保持如此高比例的二次生产也引发了深圳的讨论和争论。
钟健认为深圳应该进一步提高服务业比重，以赶上新加坡，所以制造业增长短期放缓造成的“停滞”不值得担心。
“你还能在转换过程中运行吗？例如，当我们开车时，我们需要换挡。你能不刹车换挡吗？”钟健认为，一般工业周期是20年。上一个周期始于20世纪90年代，深圳引领全国。现在新的周期已经开始，深圳也面临着向第二个20年产业的转型，这可能需要一个痛苦的过程。“因此，深圳现在急于弥补短缺，这对深圳服务业的发展至关重要。”
动刀子储备
对深圳来说，“土地短缺”是一个老话题。
深圳想搬到邻近城市。2011年，深圳和汕尾在广东省政府的协调下，共同建立了深汕合作特区。2018年，深汕经济社会事务将完全由深圳主导。这片468.3平方公里的飞地将成为深圳的“第101”区。
然而，这个飞地的工业因素的优势远不如深圳本身，这也意味着深圳土地的开发利用需要在存量上做出努力。
"深圳能做的最好的事情是政府和市场共同努力."深圳大学工业经济研究中心主任魏达志告诉《中国新闻周刊》:“在政府控制和支配土地资源的情况下，市场可以尽可能发挥其作用。”
深圳在土地制度改革和探索土地资本化道路问题上一直处于领先地位。1987年，深圳模仿香港的土地租赁制度，打出了“中国土地拍卖的第一把锤子”。深圳首次突破了自由无限的土地行政划拨制度，迈出了通过市场机制配置土地资源的第一步。这种模式极大地缓解了大规模城市基础设施建设对资金需求的压力。
然而，深圳早期粗放的土地利用模式为后来的许多问题奠定了基础。2013年，广东工业大学谢迪祥教授发表文件称:“由于强调以廉价土地吸引资本，大量土地利用导致土地利用效率低下.福田区工业用地效率最高，是光明新区工业用地效率最低的20倍.深圳几个国家级发展工业园区的工业用地效率大约是这些低效率工业用地的1000倍。”
时至今日，深圳在土地利用效率方面仍远远落后于世界顶级城市。深圳副市长刘庆生在新闻发布会上表示，从每平方公里平均产量来看，深圳的产量约为13亿元，香港约为21亿元，新加坡约为33亿元，纽约接近90亿元。从人均产出来看，深圳约为2.8万美元，香港、新加坡、东京和纽约等城市都大大超过了深圳。他坦率地说:“这种现状不能支持(深圳成为)一个全球基准城市。我们必须进一步努力，使深圳发展得更高、更强。”
此外，深圳还有很多土地遗留下来的问题。谢迪祥写道:“土地历史遗留下来的问题是指拥有最好的土地
以2012年为拐点，深圳存量土地供应量首次超过新增土地，进入以存量土地为主的发展新阶段。深圳市规划和自然资源局相关负责人告诉《中国新闻周刊》，当时深圳开始面临鸟笼换鸟的问题。
但在实践中，深圳也遇到了许多挑战。深圳市规划土地开发研究中心的李佳宇曾经写道，《中国新闻周刊》的2013版没有明确新的工业用地类型，这直接导致了新工业用地的模糊供应。在这些年出售的虚拟工业用地中，有很多土地权利主体，如房地产或金融投资公司。
深圳也弥补了漏洞。2017年，深圳发布第十三个五年计划，明确指出深圳需要增加“工业改工”比例，严格控制工业区块线内的“工业改商”和“工业改居”项目，确保到2020年深圳工业用地比例不低于30%，划定270平方公里的“工业红线”。
然而，直到今天，土地遗留下来的问题仍然客观存在。深圳市规划和自然资源局表示，“深圳仍有大量低效建筑用地被征用，但经济关系尚未理顺，存在历史遗留问题。这些地点通常相对规则，位置条件良好。然而，由于复杂的经济关系，土地遗留的许多问题，处置规则不明确等。很难充分利用它们。”
土地准备问题
用于全球投资促进的30平方公里工业用地基本上是二次开发，这也导致了现有工业的未来问题。
光明区有四块土地已经进入本次招商范围。这两块最大的土地属于光明科学城。在其中一个地块上，两家公司尚未与当地政府部门达成协议。
光明区位于深圳市西北部。位于粤港澳湾区和广深港澳科技创新走廊的重要节点。它准备建设一个世界级的科学城和深圳的北部中心。其中，光明科学城是深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，光明区政府正在不遗余力地推进该地区的土地整理工作。
今年2月25日，光明区宣布了科学城启动区项目的补偿安置计划。3月1日，该项目正式签约，签约任务定于3月31日完成。4月，光明科学城开放区正式开始场地清理。当时，媒体报道称，一个由近500人组成的土地准备团队“在由几栋粗铁厂房改造而成的办公区，日夜推进科学城初创区土地准备工作的高效推进”。
“整个区域留给我们和隔壁的工厂。我们有三份证书。”犹大钢铁公司经理崔明告诉《深圳市城市规划标准与准则》，许多其他被征用的土地没有产权证。犹大钢铁官方网站显示，该公司成立于1993年2月，同年12月正式投产。占地10.6万平方米，是中国最大的钢丝二次加工生产基地。
崔明说，总的来说，政府将采取“三步走”的征地计划:首先进行友好协商；如果谈判失败，将遵循第二个程序，即首先举行听证会，然后公布赔偿意见。如果在公开后无法达成任何谈判，政府将发布强制征收决定，公开后将有6个月的上诉期。
9月底，光明区在光明科学城启动区举行了“国有转让土地房屋征收补偿方案”项目听证会。参与企业包括犹大钢铁等企业。该企业提出，希望采用“土地置换货币补偿”的方式，置换明亮区域的主要区域或在科学城项目区进行现场改造。政府的最终计划
根据《中国新闻周刊》和2018年数据，深圳市有91家规模以上工业企业向国外转移。报告还指出，在过去三年搬迁的192家企业中，有27家电子信息制造企业，占全部搬迁企业的37.5%。
深圳的产业正进入更换鸟笼的关键时期。钟健告诉《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，深圳鼓励未来发展结合城市竞争力的产业。"它不会为你提供一般加工贸易行业的土地."
但是对于好的项目，深圳说会有足够的土地。深圳市常务副市长刘庆生在新闻发布会上表示，“只要是符合深圳未来发展方向、愿意来深圳的行业，我们都非常欢迎。我们将保证土地的安全，并满足我们所有的需求.如果是传统的低端行业，或者是不符合深圳未来发展方向的行业，那就真的没有空间了。”
《中国新闻周刊》 2019.12.2一般问题926
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