金融基金“负担不起”居民和社会基金不愿投资。
一些地区的旧住宅区面临财政困难。
记者近日多次走访，发现城镇旧住宅区“群众支持工程”直接面对民生痛点，取得了积极成果，极大地改善了受益者的福祉。与此同时，记者了解到，旧住宅区改造资金总需求很大。目前，各地正在通过各种渠道筹集资金。但是，仍然存在资金全面短缺、财政资金“无力投资”、居民和社会资金不愿投资、缺乏后期管理和保护资金等问题。迫切需要建立多渠道融资方式，确保旧住宅区改造的顺利进行。
受益者的受益感大大提高
全国各地旧住宅区的改造目前侧重于解决公共基础设施和外部环境等问题，如改善消防设施、实施电气改造以及在丈夫家中安装电梯。优化和改善旧住宅区的环境也是工作的重点，包括修复公共设施，如路灯、井盖、人行道、围栏和屋檐、安装视频监控系统以及增加停车位。旧住宅小区改造后，居民的生活条件和生活质量有了明显改善，受益者的感受也有了很大提高。
——告别“带厕所”和旧住宅区改造大大改善了居民的生活条件。
智能门禁、木地板、独立厨房.进入改造后的房子，将近70岁的陶先生感觉有点奇怪。“最初的两次房改已经变成现在的三间房，有一个三代四口之家，客厅和独立的厨房和卫生间。”
在上海虹口区近百年历史的李春阳街区，仍有许多居民住在共用厨房和厕所里。上海正在逐步翻新。一期和二期翻修房屋已经交付使用，200多名搬回上海的居民彻底告别了“澡堂”和“冲厕所”的时代。
在南京栖霞区仙林新村，居民不仅不用担心水电，还可以使用燃气管道。“原来晚上水电被切断了。改造后，我们真正感受到了改革开放的红利。”居民称于文宝。
——在旧楼增加电梯，防止老年人“挂机”。
”自从电梯安装后，我和妻子不再是“晃来晃去的老人”。一共支付了5000多元。政府组成了“大头”，我们组成了“小脑袋”。每个人都支持安装电梯的政策。”成都天府新区华阳街70岁的居民唐云舒告诉记者《经济参考报》。
记者进入南京莫愁湖街354号院，在改造楼与楼之间车库的党员活动室，看到居民正在起草电梯维护管理公约。据报道，有120户家庭居住在建筑年限超过20年的旧住宅区。其中，90%的人超过70岁，一半的人超过80岁。"电梯给社区带来了新的氛围。"81岁的石慧敏住在五楼，她说:“我妻子上个月生病了。幸运的是，那里有一部电梯，救护车直接去楼梯平台接人。”
——改善生活服务设施，促进社区生活。
在建于1988年的石家庄经编社区，76岁的居民叶言告诉记者，去年年底，该社区已经翻新并安装了新的路灯，社区中雨后难以行走的道路已经被透气砖所取代。「社区亦已安装监察系统，大大改善居民的幸福和安全感。“
石家庄几个住宅区改造后，主干道两侧新建了便道，便道上划出了停车线。过去，在住宅区主干道上随意停放的车辆都是统一停放在线路上的.在电气住宅区w
目前，各地在推进旧住宅区改造方面取得了显著成效，惠及数十万人。例如，成都在2015年开始翻新旧庭院，到2018年底完成了3 191个旧住宅区的翻新，惠及220 000多个家庭。南京已经使20多万人受益.
改造总投资高达4万亿元。
住房和城乡建设部表示，旧住宅区改造目前正在促进多渠道筹资。当翻修、未来运营以及向社区居民提供城市和社区公共服务的费用相加时，资本需求的总规模非常大。据专家初步估计，我国城镇需要综合整治的旧住宅区总投资可达4万亿元。
自2015年起，成都开始了旧庭院的改造。截至2018年，已投资20.9亿元，完成旧住宅小区改造3191个，惠及22万多户。
柯城路社区党支部书记徐文明表示，成都市武侯区跳伞塔街柯城路社区河雅园社区改造投资近200万元，其中每户只需承担500元水表的改造费用和每平方米2元社区的公共维护基金。“起初，许多居民不明白为什么需要维修基金，但通过一个个在社区工作的党员，每个人都明白为什么社区需要建立和分享共同治理。”
旧住宅区的改造受到了很大关注。6月19日，国务院常务会议部署相关工作，推进旧城区住宅区改造。7月30日，中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施旧城居住区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等短板项目，加快信息网络等新基础设施建设。7月31日，国务院常务会议提出，鼓励将社区医疗、养老、家政等生活设施纳入旧住宅区改造范围，提供财税支持，营造便捷消费圈。
国务院参事周宝兴表示，根据初步估计，中国城镇需要综合整治的旧住宅区总投资可达4万亿元。如果改造期为五年，年投资可增加8000亿元以上。从实践角度来看，旧城居住区综合改造项目可以采用社会资本参与共建的模式。公共维修资金和政府对节能减排的补贴可以起到“四二比一千磅”投资扩大的作用。
从某些地区的实践来看，不同的资金来源承载着不同的重建内容。在广州，金融投资以具有居住功能的旧住宅区(占85%以上)为主。优先保障民生。优先考虑“基本”项目，如水、电、气、道路和化粪池的翻新。重点是与城市环境质量建设项目相结合，解决“脏、乱、差”问题。对于集商业、旅游、文化、居住于一体的多功能复杂旧居住区(不到15%)，主要集中在具有产业发展条件的历史文化街区或改造项目，采用BOT模式引入社会资本，改善和提升民生设施和基础设施。同时，引入产业激活利用，参与后续经营管理，实现“文化活力和经济活力”。
河北《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个旧住宅区进行改造，需要改造资金129.6亿元，其中112.3亿元将由市县财政筹集，主要负责旧住宅区的安全设施、生活功能改善、环境改造等改造项目。
筹集资金有许多难题需要解决
目前，广州以市级和区级财政资金为主，社会和居民缴费较少。相关地方官员表示，根据城市发展规律，旧住宅小区的微改造将成为一项多点、多领域的长期工作。仅依靠金融基金面临巨大压力。与此同时，由于一些地方财政收入紧张，后续项目的资金难以维持。在天津的一个地区，旧住宅区的改造已经进行了七八年。虽然群众仍有需求，但今后很难进行大规模改造，主要是因为资金供应不足。一些官员表示，2019年的基金仍然乐观，但由于资金严重压缩，这项工作可能不会在2020年继续。例如，雨水和污水分流项目将于2019年启动。原本计划今年进行调查，明年实施，但在与财政部沟通后，明年资金供应将“悬崖般”下降，迫使该计划搁浅。
除政府投资外，旧住宅区改造的多元化投资体系尚未完全建立。如何进一步吸引市场资金、居民投资和社会组织投资需要进一步探索和研究。
童龙生说，旧住宅区的改造仅靠政府投资是无法持续的，靠人们的自我意识难以管理，企业进行改造的积极性更低。
实际上，居民很难先出资。旧住宅区的大多数居民是老人和房客。改造后价值的改善效果无法预测和判断，其贡献意愿非常低。企业也很难参与。一些企业表示，参与旧住宅区改造面临产权、消防、居民意见等诸多不可控因素。盈利太难了。
此外，改造后的居住区仍然缺乏长期的管理和维护费用，旧居住区改造后的管理和维护主体及资金来源问题仍然难以解决。
多渠道融资方式亟待完善。
国务院常务会议明确提出，要创新投融资机制，解决旧住宅区改造资金的来源问题。今年，将安排中央补助资金用于旧城改造。鼓励金融机构和地方政府积极探索和加大财政支持力度，以可持续方式改造旧住宅区。运用市场导向的方法吸引社会力量参与。
据专家称，专项资金用于旧住宅区的微观改造，主要集中在水、电、气和老化设施等基础设施项目上。鼓励居民通过自筹捐赠和住房维修资金筹集部分修缮资金。在具备产业发展条件的改造项目中，社会投资企业应同时投入资金改造和完善周边配套设施。
《经济参考报》记者了解到，与棚改不同，旧住宅区改造的筹资渠道也可以根据“谁受益、谁出资”的原则和实际情况合理确定。同时，要确保融资机制的可持续性，防范风险，增加地方债务。
此外，根据居民的实际指导，通过购买服务等方式建立长效管理机制，巩固住宅改造成果。根据社区基本情况、居民消费水平、支付意识等具体情况，引导居民分类实施规范、基本、配套的监管模式，逐步提高后续监管水平。探索建立旧住宅维修资金制度和有偿使用新设施等方式，拓宽长期管理和维修资金来源。(翟永冠、郑田军、杨少功、李喜欢、李奇伟、周颖)
