重磅!一大波城市房价将受影响，300万到500万人口大城市全面放宽落户条件
刘丽靓
据国家发改委8日消息，近日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。业内专家认为，人才政策将成为很多二三线城市调整楼市政策的窗口。
划重点：
一、继续加大户籍制度改革力度。突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
二、深入推进城市群发展。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。
三、培育发展现代化都市圈。探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制。加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。
四、在坚决遏制地方政府隐性债务增量前提下综合运用多种货币政策工具，引导开发性政策性金融机构结合各自职能定位和业务范围加大支持力度，鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放，引导保险资金发挥长期投资优势，支持符合条件的企业发行债券进行项目融资，积极助力新型城镇化建设。支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。
加码人才政策力度空前
实际上，2019年以来，多个城市发布了落户新政。
近日，杭州出台的《杭州市人民政府关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》提出，全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。
3月29日，海南省住建厅、省委人才发展局联合出台《关于完善人才住房政策的补充通知》，从购房资格和信贷支持两方面对原人才住房政策进行完善，放宽引进人才购房资格和信贷要求。通知明确，对于购房资格放宽的人才类型包括：各类总部企业人才，高层次人才以及公开招录的省公务员、省事业单位、法定机构人员等。
近期，南京市政府发布的《南京市积分落户实施办法》中提到“房产面积每满1平米计1分”。
2月15日，广东深圳市政务服务数据管理局表示，继去年6月实现大学毕业生引进“秒批”后，今年2月28日深圳将落户“秒批”扩大至四种人才，正式实施在职人才引进和落户深圳“秒批”，主要包括高层次人才、学历类人才、技能类人才、留学回国人员和博士后4类。
据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。从力度与数量看，刷新历史记录。特别是二三线城市，发布人才落户，补贴购房等政策井喷。
目前，成都、武汉、石家庄、哈尔滨等城市的市域总人口均已经超过了千万大关。在杭州人口逼近千万大关的同时，西安、郑州等强二线城市也在向千万级别人口城市迈进。
二三线城市购房需求将明显增加
中原地产首席分析师张大伟接受中国证券报(ID：xhszzb)记者采访时表示，户籍城镇化率的提高对房地产市场影响非常大。2016年的文件要求，到2020年，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点，年均转户1300万人，到2020年全国户籍人口城镇化率要提高到45%。2018年，中国常住人口与户籍人口城镇化率相差达到16.21%。从城乡结构看，2018年我国城镇常住人口83137万人，比上年末增加1790万人;乡村常住人口56401万人，减少1260万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%，比上年末提高1.06个百分点。有了户口，很大意义上，就有了义务教育的权利，以及其他公共资源分配。
张大伟认为，目前，全国除了京沪，大部分城市落户难度已经不大。放开落户政策，有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源，对于房地产市场来说，也有了稳定的市场需求。从城市发展看，城市圈成为房地产市场发展的重点区域。因为人口的聚集，这些区域也有了基本的市场需求。但值得注意的是，人才政策的确影响了房地产市场的稳定，从房价上涨城市看，其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例，与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系。目前，全国一线城市严格的限购，叠加房价高，使得很多人才难以居住，而落户宽松，购房首套不限购，提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要人才政策，人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引到二三线城市，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次发改委明确2019年城镇化发展的任务，部分具有突破性，对于2019年城镇化发展以及相关楼市发展都有比较直接的影响。尤其是2017年以来的各地“抢人”动作，都和城镇化发展有关。此次政策或会强化各地人才落户等相关政策，对于购房需求等影响是比较大的。
严跃进指出，此次政策最值得关注的一点内容是，针对不同城市的落户政策，积极推进了全面放宽的导向。这个政策或意味着在后续类似大中专院校毕业生落户方面，不光不会设置障碍，而且还有可能会给予各类刺激的鼓励措施，各类购房和租房发放补贴等。另外政策实际上有较大突破的还是在于超大特大城市，对于此类城市来说，过去落户政策是比较紧的，但是现在有所调整，明确了要把社保和居住证等作为落户的主要因素，这样是有助于一些工作时间长、有比较稳定就业机会群体的人落户的，这样也体现了公平性和政策导向。
他表示，此次政策对于城市群发展有较为明显的导向，尤其是对成渝城市群、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。从后续成长性来看，对于长江中游以及关中平原，或是后续可以重点关注的区域，即地产企业可以关注此类区域从相对低成本的土地和较高的土地增值机会。此外，政策明确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念，甚至提到了“压实地方政府主体责任”的概念，对于这一点，充分说明了后续在租赁住房行为和落户等方面会有更多的政策鼓励内容，利好对租赁用户的权益保障。
严跃进认为，后续二三线城市因为落户政策所形成的购房需求会明显增加。尤其是结合近期的小阳春等楼市态势，预计后续市场情绪会不断转好，进而形成更多的购房需求。总体来说，当前房地产市场具有较好的发展态势，对于二线省会城市来说，预计二季度市场交易会有更为明显的反弹。
张大伟指出，从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的基本都是购房者，而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。对于这些城市来说，人才对应的应该是产业，人才对城市的作用也应该是在产业，而不是房地产。人才政策不能成为房地产调控的窗户，房地产限购关上了房地产投资的大门，不能用太宽松的人才引进政策来扩大购房窗户，对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。
