8月房地产市场成交转淡 “金九银十”或难现
董添
8月份以来，多数房企完成半年报销售业绩冲刺后逐步进入缓冲期，销售业绩和拿地进度均持续转冷。一线城市成交量环比下跌10%，除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调。土地市场受到融资收紧影响也出现明显降温，房企拿地热情消退，低溢价成交、底价成交、流拍土地数量增加。此外，8月以来，全国房地产市场城市之间分化严重。从房价和成交量看，不同区域之间走势分化明显。
专家认为，在政策收紧叠加供应量井喷等多因素影响下，北京等部分地区楼市今年“金九银十”难现。
成交量下降
克而瑞研究院指出，8月房地产市场持续转冷，重点监测城市累计成交量持续走低，同比下跌4%，环比下跌6%。其中，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调。二三线城市成交量同比下跌3%，环比下跌6%。西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显著缩量，环比跌幅都在50%附近。
8月，TOP100房企业绩表现相对平稳，8月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。从企业表现来看，8月TOP30房企中有11家房企业绩环比下降。一线梯队中，万科A8月实现全口径业绩规模451.3亿元，环比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多数企业8月份加大供货力度，导致业绩表现环比上升，实际上项目总体去化率并不理想。
一线城市中，北京地区成交量环比跌幅最大。中原地产数据显示，8月，北京新建住宅合计签约3059套，相比前几个月的高点，本月数据开始下调，这也是6-7月高峰后，市场再次退烧的数据反映。限竞房成交也出现了退烧，8月合计成交限竞房1684套，库存量达到2.4万套。我爱我家研究院的统计数据显示，8月北京二手房交易均价为57401元/平方米，环比下跌2.22%，同比下跌1.17%。
中原地产首席分析师张大伟认为，从数据看，相比2018年8-9月份的市场高位，2019年在春节后的3-5月市场小阳春逐渐退烧，到7-8月市场明显降温。
张大伟表示，2019年上半年，北京楼市的确出现了明显的小阳春现象，但主要成交量集中井喷在3-5月份，后续因为政策收紧预期，包括公积金国管政策等，市场再次出现退烧现象。如果后续信贷等政策继续高压，不排除未来市场出现明显价格战的可能性。
二手房均价方面，一线城市出现领跌态势。诸葛找房数据显示，8月份，一二线城市二手住宅市场均价持续下跌，三四线城市连续7个月上涨。其中一线城市环比下跌0.96%，跌幅扩大，北京、上海、广州全面下跌；二线城市环比下跌0.2%；三四线城市环比上涨0.64%。
针对全国市场，克而瑞研究院表示，在目前行业利润空间受挤压的环境下，未来房企的盈利能力将更取决于企业自身精细化运营及产品力的打造。随着“金九银十”到来，房企势必加大推案营销力度，届时持续下滑的成交量或能企稳。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，随着“金九”的来临，市场分化还将持续。部分三四线城市可能继续降温，一线城市以及供需两旺的新一线城市预计依然持续保持热度。下半年，楼市过热的几率依然较小，稳定将是市场的主旋律。
土地市场降温
8月以来，一线城市出现多宗底价成交的地块。以北京地区为例，8月29日，北京地区出让3宗地块，合计成交金额71.62亿元，两宗为底价成交。其中一宗位于北京市朝阳区东坝乡驹子房1106-720地块F1住宅混合公建用地、1106-721地块A33基础教育用地国有建设用地，地块为共有产权房，销售限价4.1万元/平方米，最终以底价18.97亿元成交。另外一宗是北京市顺义区北小营镇顺义新城第30街区30-01-02地块R2二类居住用地、30-01-04地块A33基础教育用地。商品住房销售均价不超过3.69万元/平方米，最终由金茂与城建联合体获得，以底价43亿元成交。
张大伟表示，从目前市场看，房地产企业资金压力越来越大。整体看，房地产企业依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温，是政策收紧的主要原因。在9月份收紧的预期下，热点城市的土地溢价率开始明显下调，如果这一政策持续，不排除后续土地市场底价成交再次明显增加的可能性。
克而瑞数据显示，8月土地市场成交溢价率连续5个月下降，下滑至10%左右，创下今年新低。流拍率方面，8月全国重点城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率达到13.7%，比上月增加2.1个百分点。南京、成都等热点城市均有土地流拍，市场热度较上月进一步回落。房企融资环境进一步收紧，叠加开发贷、企业信托、海外融资渠道受限，使得资金压力再度升级，房地产企业拿地更加谨慎。
土地成交规模整体缩水严重。诸葛找房数据显示，8月，土地市场整体供求规模均下滑，土地出让金持续缩水。全国主要地级市土地供应建筑面积为1.08亿平方米，同比去年同期下跌24.68%；成交规模亦有所下跌，成交规划建筑面积为7462万平方米，同比下跌24.59%；土地出让金为2993亿元，同比下跌15.63%。溢价率大幅下跌，流拍率连续3个月上升，土地市场整体热度下降。
区域分化特征明显
值得注意的是，8月份以来，全国房地产市场城市之间分化严重，城市区域分化特征明显。从房价和成交量看，不同区域之间走势分化明显。
诸葛找房数据显示，8月份，东北城市二手房市场均价为1万元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅居首。西北城市二手房市场均价为9938元/平方米，环比上涨0.73%，涨幅位居第二。主要是由于新房市场的辐射作用，带动了东北部和西北部一些城市二手住宅市场均价的回升。从环比涨幅较大的城市来看，上涨的城市主要是中西部三四线城市，东部地区是山东省、苏州以及周边区域的城市，主要由于热点城市的带动作用，市场延续之前较热的走势。
58同城数据显示，一线城市中，二手房热门板块持续向周边郊区聚拢。北京密云、北七家、怀柔、昌平县城、良乡等区域，以及广州新区、金洲、旧区、新塘、金沙洲，深圳龙岗中心城、西乡、丹竹头、大运、布吉等板块关注度高。受临港新片区政策影响，上海浦东临港新城高居区域热门板块之首，其次是浦江镇、陆家嘴、南桥、惠南等周边区域同样备受热捧。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，8月区域性大政策对楼市热度提升作用非常明显，甚至有部分炒房需求又重新在热点区域抬头，这一点值得关注。上海、深圳两地的规划政策利好，有利于两地城市竞争力不断提升，有利于两地楼市长远发展，但绝不是给炒房者的机会，在“房住不炒”的大背景下，房价整体仍将保持稳定。
